澳洲华人在物业翻新上，究竟比西人差在哪里？

 

本期我想和大家聊一聊，关于澳洲房产翻新的事。因为最近手上翻新的客人比较多，所以我也借这个引子也是跟大家分享一下，我对于翻新的一些个人的看法。

 

 

 

专业人士翻新就一定赚钱吗？

 

 我个人觉得，在澳洲华人圈子里面做翻新赚到钱的人不算多。因为有很多人在见我的时候，总是和我强调他自己是Builder或者是Developer。其实在我看来并不是很重要，为什么呢？因为我们现在在聊的是，如何通过翻新来赚钱，而不是如何盖房子。

 

我相信肯定很多人在盖房子这件事情上，尤其是Builder他们的经验比我多。但是其实要赚钱，并不是知道如何盖就OK的，还要看这个房子在哪里盖。我们都知道，在悉尼西南区和新的东区，如果我盖同样的房子，它的价钱绝对是不一样的。

 

 

 

四个翻新成功案例分享

 

我相信很多读者朋友，可能对于翻新这件事情比较陌生，我们来看几个案例吧。我给大家找了大概四个案例，看完了之后，你们应该会有一个更加直观的感受。

 

 

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案例一

 

 

售出价	$113万  – 2017年4月
买入价	$71万 – 2016年2月
建议价	$100万
年涨幅	37%
用时	9天

 

 

 

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案例二

 

售出价	$395万  – 2018年10月
买入价	$195万 – 2016年9月
建议价	$350万
年涨幅	42%
用时	3天
户型	3房1卫3车位（翻新前）
	5房5卫2车位（翻新后）

 

 

 

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案例三

 

售出价	$315万  – 2017年11月
买入价	$196万 – 2016年4月
年涨幅	37%
用时	3天
房型	Duplex

 

 

 

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案例四

 

建议价	$350万/套  – 2019年6月
买入价	$270万 – 2017年4月
房型	House（翻新前）
	Duplex（翻新后）
占地	814平

 

 

以上的四个案例翻新的业主都是西人，所在的区也都是在西人区。我相信这种翻新的难易程度对于很多华人来讲，依然是手到擒来。但是这些区，可能是你从来就没有听说过的区。

 

对于很多从事建筑方面的华人朋友，我想说的是，知道如何盖很重要，但是知道在哪里盖更加的重要。

 

翻新的风险：真实案例分享

 

通过以上的案例，大家可能会觉得翻新的涨幅，真的是非常的惊人。当然对很多外行人来讲的，翻新的风险也是非常高的，我就不列了翻新的失败的案例了。

 

接下来让我们看一个真实的案例，我之前帮几位客人看了几套房子，我就找一套比较有代表性，大家比较好理解的一个house来跟大家分享。

 

 

这套house占地377平，是一个单层的3房1卫2车位的独立house。目前在市场上，只待了五天的时间，目前的建议价是在$155万。

 

这套house是一个典型bungalow，就是联邦式风格，所在的一个location是corner block。corner block对于很多builder来讲，是他们很喜欢的一种占地类型。但是最主要的一个问题是，这个街有点吵，非常的吵，说实话是我比较介意的。

 

再一点的话那就是整个这个区，他们一家的空间十分有限，所以这套房子未来如果是加盖一层，变成一个四房两卫或者五房两卫，那么它的价钱基本上是在2.5M到2.7M左右。

可能有人会说，这个房子大概168万买进，未来250万或260万卖出去，总体来讲还可以。但是我个人觉得，首先这个位置在整个这个区里面，并不是一个非常好的位置。再一点的话它靠着主路，而对于很多自住类的买家来讲，是十分介意的。

所以这个房子在未来再次销售的时候，它的days on market，也就是说它卖出去要花的时间，是要画一个问号的，对于我的客人来讲是一个风险。

 

 

翻新应该如何计算成本？

 

 我说了在一些前期我没有做翻新之前所有的因素，我改变不了的这些因素一定要达标，这件事情我才能往下走。否则的话我宁可现在不选择这套物业 。

 

总体来讲，就是说我买入一个地块或者一个旧的house的成本，再加上其他成本，等于总成本。那么我未来的售价，一定要大于我的总成本，我才能赚钱。

 

 

我刚才说了一个其他成本，里面包括什么呢？比如说我买入这套物业的印花税、建筑成本、申请DA的费用、人工费用、未来卖房子的中介费用，以及在我买入这套房子到卖出之间的这段时间的所有的贷款成本，都记入你的其他成本里面。所以对于一些刚刚开始做翻新的人来讲，这些的压力还是蛮大的。

 

 

该如何选择翻新的物业？

 

 我个人觉得，关于澳洲房产的翻新，我对于地理位置的要求，对于一个区所在的街的要求，是比买一般的投资房要求要高得多得多。

 

如果我做翻新，我的意义在于哪里？我要意义在于我要逆势而上。比如说当年市场的涨幅只有5%，但是我做翻新，我的涨幅如果只有6%、7%，那这件事情就没有任何意义，可能是要大于10%甚至20%，这事情才有得做。

 

 

所以在盖房子之前其他的因素，一定要达标这件事才能往前做。我经常说一句话，在做一件事情之前，如果这个事情的开始就错了，那么后面就很难扳回来。

 

就像你开车一样，A和B两条路你走B，但B是错的，你发现错了但你已经开了很远了，那你只能调头回来，再走A这条路。你走得越远，你扳回来的难度越大，那么投资房产也是这个道理。

 

简单来讲，一般的买投资物业，如果说它是物理反应的话，那么在这个基础之上做翻新，那它就是化学反应。

 

本期内容就是这样，感谢阅读！

 

END