悉尼内西区Cabarita/Breakfast Point/Mortlake | 大悟看房日记19

【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房（二手房拍卖为主）过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。

旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产，这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。— 大悟

文/大悟

2016年2月6日 星期六 天气：阴有雨

若不是因为近几年这里的公寓项目越来越多，我想很多人对于这里依然会是十分陌生。原理就是交通越不太好的区域，哪怕是顶级富人区，被人提起的概率，被人到访的概率就会越低。

为什么交通那么烂？到访人数又不多，房子还那么贵？—简单来说，位于半岛之上，景色优美，环境优良，人口密度不高，毗邻悉尼3大高尔夫球场。

目前市场一瞥

是的，你没看错，Cabarita作为一个距离市中心并不算很近，传统的内西区域划分内，其房屋中位价能来到230万澳币，位列全新南威尔士州第29位，连我自己都惊了一跳。

相比而言，Balmain East虽地处内西，但是其震慑的景观，传统的澳氏生活方式，距离市中心之近，其房屋中位价也才240万澳币，全新州排第24位。

关于此点，我首先会联想到的是因为Balmain区域内的地比较小，公路比较窄，而在Cabarita，这里的路就宽敞多了，房子也都很大。但不管怎样，这个价位是很值得思考的，倘若你有230万，你会买到这里么？顺着这思路想，你就会找到感觉了。

首先，看一下Cabarita区域内房屋过去的成交情况。

看到那条叫Dorking Road上的物业价格有没有惊到？

此次所看的物业也位于此街，价格在300万澳币左右。

占地443平，5房3卫2车位。位于街道的尽头（Dead Road），道路宽敞，十分安静。

因为Cabarita和Balmain East所属都是内西，都位于半岛，而且房价在一个数量级，因此他们之间的类比并不过分。（就像你要比奔驰cls500的话，那就拿奥迪A7类比）

在过去1年中，Cabarita的中位价变化34%，全新南威尔士排名第49，还不错的成绩，租金上，较Balmain East略逊一筹，但是Cabarita的风险系数居然比Balmain East低。

同样的价钱你会买在哪里？Cabarita还是Balmain East?  这个问题挺难回答的，不同年龄的人选择也会不一样。Cabarita的Cabarita Park十分漂亮，高尔夫气场看起来水准也很高，据说没有2人以上的推荐是不能入会的。道路宽敞，平整。反观Balmain East，道路拥挤，但是安静，无敌水景，正对CBD, 不远处的Balmain的Doyle St主街上的文化氛围，咖啡店，饭店等，也让我很难舍弃，最主要是交通十分便利。

Cabarita是内西里，也是今天所看的3个区域里最小的区域之一，基本都是以独立屋呈现的。公寓类房屋很少，但是并不旧。

目前市场一瞥

（因为区域是以公寓为主，所以以下数据并非独立屋，而是公寓数据）

Breakfast Point被国内中介翻译成“早餐点”或“悉尼早晨”， 区域内最大的开发商就是Rose的对应项目—Breakfast Point了。很早之前来过一次，晚上十分安静，连咳嗽都不敢太大声，生怕影响到别人。2012年时就已经卖到2房80多万澳币，号称全悉尼房价被高估的5大区域。

此次所看物业为1房加书房带车位，售价为86.5万澳币，内部面积75平，外部17平。物业费1个季度1560澳币/季度。带游泳池等设施。据说2房的物业费会达到1600-2300/季度。区域内的华人挺多。

此项目之前在国内卖得还可以的原因是项目的视觉冲击足够强，但是软环境较差，区域内这么大体量的公寓项目群，对应的设施则十分有限，购物等，要去往Concord，Burwood，而交通又不是一般的烂，物业费还这么高。

还是先看看其过往的销售情况吧。

3房160万澳币，买这还是加点钱，去上北区买套独立屋？这是个仁者见仁的问题。

总之，早餐点，这里的环境是没得说，但是从投资来讲，我觉得未来出租和空置会是一个很大的问题。毕竟在不大的半岛上，近2300多套公寓，光有水景是不够的，持有成本又这么高，其增长空间也是一件挺让人心悬的问题。

目前市场一瞥

从以上数据来看，Mortlake过去一年的房价是呈井喷式的，一年增长近50%，全新州位列第5。

在今天所列的3个区域半岛中，Mortlake的中位价是最低的，区域内是那种典型的内西风，所谓的内西风就是区域的绿树感不强，有种破败的感觉，有很多旧厂房等。但这不代表区域内房价便宜，你开车去Balmain，去Rosebery, 那里也是这种造型，比这可贵多了。所以，千万别光拿眼睛收货。

Mortlake近几年，澳洲本地的一家中介在此所承接的项目，让Mortlake一时间成为投资热点，据说，未来会有逾600多套公寓在此建成，2房的价位据谣传要110万澳币。

这是一套双拼别墅Duplex, 4房3卫2车位，占地不算大，但是位置可以说是Mortlake最好的一片位置且没有之一。价格在325万澳币以上，有Community Fee，每季度在1000澳币左右，门口的码头，业主可以免费使用，前提是你得先有船。门口有可运载汽车的渡轮，据说在全悉尼可运车的渡轮是很少的，你可以把车经此运到对面的Putney, 然后开车走Victoria Road，运车的渡轮是免费的，这对于此区域内的交通状况而言，虽然是杯水车薪，但还是挺让人欣慰的了。

看一下区域内公寓过往的成交情况：

2方的价格都要90万左右，Mortlake的公寓的中位价在全悉尼是可以排到前30名的，区域内正在经历着改造的阶段，我个人倒觉得，这里的投资前景要比早餐点好很多。

总结：

这片区域内购物的地方有几家IGA，但是对于习惯把周末的家人购物当成生活的一部分的家庭，显然是不够的，或者去Concord，或者去Burwood和Strathfield。而且周六其堵，可用的道路又很少，当然这也是半岛类房屋的通病，在这种大环境下，房价还能如此坚挺，十分难得。

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