本期是2023年的第一期节目，今天也是农历的正月十八，正月里都是年，那在此也给大家拜个晚年，祝大家兔年大吉发发发。
今天的题目叫2023能买房么？说实话谁要是能告诉你能买或者不能买，那这个人绝对是一个预言家，所以这个事情不太好说啊。
第一期节目我今天还特意拿手写稿子，好久没写字了。这是我录节目到今天为止第一次写稿子，还是第一次还拿手写稿子。
因为的确也不太好说，只能从这几周个人的一个感受，跟大家简单分享吧。任何的市场都有利有弊，我们先从利开始讲，主要有这么几点。
利
大量Expat回澳
大量的expats开始回归澳洲。其实去年的新闻也是这么说的，但我觉得疫情慢慢开始稳定下来了，回归澳洲生活的国人会变得越来越多。
对于偏自住类的房子，但凡成色好的，应该并不会很难卖。
华人买家回归
因为中国疫情政策的调整，国门的重新打开，我相信在2023年会有大量的华人买家回归到澳洲市场，包括有澳洲身份的或者有澳洲国籍的朋友。
我相信今年过年的时候，大家在刷朋友圈，发现国境重开之后，很多华人朋友都出去玩儿了，去日本的最多。就觉得憋了这么两年的时间，终于可以宣泄一下了。
我相信在2023年，润的华人朋友会蛮多的，对于澳洲房产来说，这点可能是今年最大的一个利好。
投资人回场
我以前也说过，在市场高点位的时候，市场充斥着很多好的消息，那其实这个市场是没有什么空档的。
就像你踢球一样，阿森纳跟埃弗顿踢，不是输了嘛。你打阵地战，你是没有太多机会，全部龟缩防守，你怎么传怎么直塞，连射门的机会都没有。
但是现在市场的声音不一样，有的人看涨，有的人看衰，那么这个时候它就有空档。
如果说财力不是什么问题，能把房价控制的很好，我觉得投资未尝不可，因为everything about price。
弊
加息
昨天澳联储再次升息25个基本点，这也是从去年五月份以来第九次升息，之前是升了四次25，四次50。
很多人觉得现在涨息我已经习惯了，我觉得只是你听得习惯，等到你每一个月底看到你的bill的时候，你会慢慢变得不习惯。
固定利率到期
很多之前贷款设的固定利息在2023年会慢慢到期，到那个时候你会感觉到你的生活压力会变得越来越大。
我觉得这一点对于多数人来讲，都是一个肉眼可见的一个生活压力。
土地税
前两天我有个国内的朋友发给我一个关于土地税的账单，因为他是海外买家，之前在澳洲买过一个公寓，他说现在这个土地税怎么涨了这么多？
之前的一房公寓的土地税大概是四千多，当时是收2%。但今年开始所有海外买家的土地税，全部调整到4%，那这个压力是非常巨大的。
所以我觉得今年的市场，对于很多的海外买家来讲是非常难的一年。
对于买家来讲，最担心的那第一是借贷的能力，第二是还款的能力。
如果这些的成本和这个房价的变化持平的话，其实也没大所谓，也就是个对赌。
尤其是你的房子的土地价值越高，你持有的压力是挺大的，所以很有可能今年持有澳洲房产的海外买家，会慢慢的开始抛售物业。
我觉得对于这种大宗的公寓市场来讲，会是一个很大的挑战。
市场趋势
今天上午看新闻说首次置业买家群体，申请贷款的量连续第四个月下跌。所以我觉得对于很多中小型预算的买家来讲，今年会变得挺tough的。
我是从大上周六开始看房，反正看了三四次，我也跟大家分享一下我个人的一个感受
中介定价更加谨慎
今年我发现中介在定价的时候都比较小心谨慎，你会发现一套房子的建议价，中介是在慢慢的开始调整。
比如说大上周看了一套东区的房子，建议价是1000万，后来调到1025万、1050万现在调到1100万，现在说我们要上拍场。
还有一套房子的建议价是430万，后来调到400万，再调到390万。
就是中介在开年刚开始做生意的时候，其实他们都希望能有一个好的结果。
我相信如果你是家里做生意的，你应该明白这个道理。今天开门开张，希望有一个好的彩头，所以我也理解，所以他们也很小心谨慎。
有些中介说，一般来讲一年的市场好不好，要看去年年底是一个什么样的状态。去年年底好，紧接着今年会持续好。
我觉得倒也未必。就2021底好、2022年头好，但是在中间到后面就惨不忍睹。
像2022年初的二月份的清空率，平均来讲是77%，是整个一年以来最高的。到12月份的时候已经降到60%了。
还有的中介朋友跟我说，我觉得现在是一个很好的timing。你看我2月份我开始码货，3月份我要砰砰砰上拍场都要卖掉。
传统来讲，市场一般就是3月份跟11月份，两头都是最火的。其实我也是可以理解的，一个是开头，一个是结尾，都是要让它有爆点。你的开头好，结尾好，这个故事才圆满。
那我自己觉得，现在这个timing是一个观察的阶段，很难讲今年的走势是一个什么样，但是我自己是持有一个乐观状态的。
因为澳联储升息很简单，通货膨胀。既然现在是澳洲三十年以来通货膨胀最厉害的时候，那你就需要想办法找硬通货。因此不考虑预算的话，购买物业是一个比较容易上手的事情，不管你买多少钱的物业。
现在的市场其实都不叫跌
我个人觉得，现在的市场其实都不叫跌。我以前节目有说过，市场分大势和小势，你说跌5%也好、跌10%，这叫跌么？其实不叫跌。你要抛那肯定是跌，你不抛那不叫跌，现在还远远没有达到说市场崩盘的那个状态。
包括我今年开始看房，我发现不考虑价钱，但凡这个房子品相好，来看房子人是非常，就是超出我的想象，因为这房子我觉得挺贵的，怎么这么多人来看？
今年的高端市场会非常稳定
还有一点就是我个人觉得，今年的高端市场还是会非常稳定。因为以前我也说过，其实调息对于大预算的买家来讲，其实是没有太多影响。而大预算的买家又很聪明，他们知道什么时候什么样的价钱入手，是一个英明的决定。
所以但凡是这个房子品相好，别管它是几千万、五千万还是、八千万一样有人买，而且它卖的速度一点都不会慢的。
最后我个人觉得，我对于今年的市场还是非常非常的期待。有一点是会决定了今年市场的一个走势，就是上盘量。
中介经常会说，这个市场的货太少。你会发现有一些预算区间的买家，他为什么总是找不到房子？因为这个预算对应的货就一直很少，你没有太大挑的空间。
尽管很多人说现在是买家市场，但是你是买个自住房，买个你喜欢的、买个他喜欢的，那两个人飚、三个人飚、 五个人飚，你觉得这房价会跌么？
所以对于自住买家来讲，房子但凡是喜欢，哪怕超一点预算，问题都不大。所以今年的上盘量，我会觉得会决定了今年的一个走势。
就看很多买家随着这个涨息，是挥泪持续hold，还是断臂求生呢？我们拭目以待。
最后其实我也找了一些，现在还在市场还没有卖掉的房子，我想看看最后他卖出的价钱，和他之前定的guide的价钱差距有多大。等到三月份的时候看出一点端倪，我再到时候跟大家分享。
更多内容，请Youtube搜索：Dawu，观看完整视频。
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